Artículo de Pau Monserrat y Cristina Borrallo: Registro de Intermediarios Financieros en Consumo
Registro de intermediarios financieros en Consumo: ¿Cuándo es obligatorio?
Actualmente coexisten dos registros obligatorios para las empresas y personas físicas que prestan servicios de intermediación a consumidores:
- El Registro estatal de intermediarios financieros creado por la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, gestionado por la Dirección General de Consumo. Si la Comunidad Autónoma ha creado un registro específico, es preceptivo la inscripción en dicho registro, en lugar del registro estatal anterior. Según la web del Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, “Hasta la fecha, no consta de la existencia de un Registro operativo en el ámbito de las comunidades autónomas, pero este aspecto deberá verificarse con la autoridad competente de la Comunidad Autónoma correspondiente.” Se puede acceder a la autoridad competente de la Comunidad Autónoma en este enlace.
- El Registro de intermediarios de crédito inmobiliario, establecido por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, gestionado por el Banco de España.
Al aprobarse la Ley 5/2019 no se derogó la Ley 2/2009, quedando como normativa supletoria. Dicha decisión legislativa, técnicamente criticable, deja algunas lagunas regulatorias.
En la sección 2ª del Capítulo III de la Ley 5/2019 se establece la obligatoriedad de los intermediarios de crédito inmobiliario de estar inscritos en un registro. La gestión de dicho registro se establece en el artículo 28, que identifica dos posibles autoridades gestoras, según el “ámbito geográfico de actuación del intermediario de crédito inmobiliario”:
- El Banco de España cuando los intermediarios “operen o vayan a operar con prestatarios con domicilios situados en todo el Estado o en el ámbito territorial de más de una Comunidad Autónoma.”
- El órgano competente de la Comunidad Autónoma si el intermediario opera o va a operar “exclusivamente con prestatarios domiciliados dentro del ámbito territorial de una única Comunidad Autónoma”. Castilla y León y Galicia ya han creado un registro propio.
El artículo 3 de la Ley 2/2009 obliga al registro público de las empresas que ejerzan la actividad de intermediación objeto de la norma; Real Decreto 106/2011, de 28 de enero, crea el Registro estatal, encargando su gestión al Instituto Nacional del Consumo. Se estipula que “deberán inscribirse provisionalmente las empresas domiciliadas en España, cuando la comunidad autónoma en que radique su domicilio no haya constituido el correspondiente registro autonómico.”
De la interpretación de ambas normativas surge la pregunta: ¿Es suficiente con estar registrados en el Banco de España? ¿Hay que mantener ambos registros?
Si la persona física o jurídica presta un servicio de intermediación relacionado con la concesión de préstamos hipotecarios concedidos por prestamistas profesionales (crediticios y privados) a personas físicas, cuya garantía real sea un bien inmueble de uso residencial, habrá que estar dado de alta en el registro del Banco de España. No hay que estar dado de alta en el registro de Consumo si se desarrolla esta actividad, como consta en el artículo 1.1b) de la Ley 2/2009.
En el caso particular de un intermediario que solo opere con prestatarios domiciliados en una comunidad autónoma. Entre otros, se ha creado un Registro de Intermediarios de Crédito Inmobiliario y Prestamistas Inmobiliarios en Castilla y León (Decreto 29/2021, de 4 de noviembre) y en Galicia (Decreto 23/2021, de 4 de febrero).
Si no existe registro autonómico, entendemos que deberá proceder a la inscripción en el Banco de España.
Para el supuesto de intermediación en préstamos personales al consumo no procede inscripción en registro alguno.
¿En qué caso es obligatorio por Ley el alta en Consumo?
Cuando el intermediario hipotecario, persona física o jurídica, preste un servicio de intermediación de un préstamo hipotecario concedido por un prestamista profesional (crediticio y privado) a una persona consumidora (que puede ser persona física o jurídica) y, excluyendo las actividades pertenecientes al ámbito de aplicación de la Ley 5/2019. Por ejemplo:
- La hipoteca se conceda a una persona jurídica considerada consumidora en la transacción. Por ejemplo, la intermediación de un préstamo hipotecario solicitado por un Real Club Náutico para financiar las obras de mejora de sus instalaciones (sentencia núm. 1104/2024 del Tribunal Supremo de 16 de septiembre de 2024).
- La hipoteca se conceda a una persona física consumidora, si la garantía real no se considera de uso residencial.
- La concesión de préstamos o créditos hipotecarios, distintos a los previstos en la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, bajo la forma de pago aplazado, apertura de crédito o cualquier otro medio equivalente de financiación.
Es decir, casos poco frecuentes y sujetos a interpretación jurídica.
Resumiendo, si un intermediario presta sus servicios a personas físicas y la garantía real del préstamo es un bien inmueble residencial, debe estar dado de alta en el Banco de España o en el registro autonómico, si existe y se opera solo en una comunidad autónoma.
Si, además, presta servicio de intermediación fuera del ámbito de la Ley 5/2019 y en el ámbito de la Ley 2/2009, deberá estar también dado de alta en el registro del Instituto de Consumo. En la práctica, entendemos que son residuales los supuestos que obligan al intermediario a registrarse en Consumo.
Cristina Borrallo Fernández, abogada de Futur Finances y Futur Legal.
Pau A. Monserrat Valentí, economista de Futur Finances y Futur Legal.
Socios de AIF.
